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房企四大派系論劍:粵軍領頭浙系啞火

2019-04-08 09:39圖文來源:人民網

隨著年報的陸續“揭曉”,一片數字矩陣間不僅折射出每家房企的自身發展,也直接影響到其所屬派系的隊伍表現,有強者恒強的歡愉,亦有日薄西山的無力。

地產賽道,百舸爭流。

隨著年報的陸續“揭曉”,一片數字矩陣間不僅折射出每家房企的自身發展,也直接影響到其所屬派系的隊伍表現,有強者恒強的歡愉,亦有日薄西山的無力。

粵系獨占鰲頭

從2016年起連續三年,房企三強的龍頭寶座成了粵系房企的內部競爭,碧桂園、萬科、恒大三家輪流坐莊,較其他房企幾個“身位”的領先差距也讓市場相信,三巨頭的格局在未來依然要持續一段時間。即便是距離三強最近的融創,其董事會主席孫宏斌也坦承:“前面的我們追不上。”

相較于同行仍在加速沖規模欲突出重圍,云巔之上的三強已然準備由高速增長轉有質量增長,將目光望向更遠的天空。即便如此,三強的年報依然各具看點:碧桂園的規模、萬科的戰略、恒大的利潤。

2018年,無論是銷售還是拿地,碧桂園都呈現出控制的態度。不僅業績會相較以往顯得拘謹約束,此前一貫披露的合約銷售業績也改為公布權益口徑,碧桂園董事局主席楊國強在會上將這一變動解釋為“希望讓大家一目了然碧桂園的銷售情況”。

不過即便如此,碧桂園共計5018.8億元的權益銷售金額,也讓市場對其流量金額沖向的高度充滿好奇與驚嘆。

去年,“提質控速”的碧桂園開始加碼發展農業與機器人,因此今年碧桂園的年報首次出現了12.24億元的研發費用。

在楊國強看來,“機器人業務研發的成本不是很高,不過研發成功之后量產需要投資資金,而量產之后就有效益了”。楊國強頗為自信道:“相信在明年的業績會上,你們會很開心看到我們努力的成果。”

雖然規模不及碧桂園,但恒大全年的凈利潤整整高出“宇宙第一房企”200多億元,達722.1億元,較2017年增長106.4%,凈利潤率達15.5%,相較2017年上升4.2個百分點。

再次穩坐“利潤王”也讓恒大集團董事局主席許家印對造車充滿信心,即便明知新能源汽車造車難度大,恒大依然定下了3至5年內要成為世界上規模最大、實力最強的新能源汽車集團。

“車間主任”出身的許家印對于造車似乎勢在必得。據媒體報道,3月31日,恒大內部下令,要在全集團系統在冊員工內海選人才,進入恒大新產業:汽車集團、新能源科技集團和動力科技集團。計算下來,這一波從老恒大轉移進新產業的人才總數至少將達到1975人。

恒大這么做的理由是:進一步加強新產業集團團隊建設,打造一支思想過硬、作風優良、敢打敢拼的恒大鐵軍,實現員工隊伍與集團公司共同發展。

因此,對于新產業的發展,恒大不僅一擲千金,人力方面也不遺余力予以傾斜。

雖然同為龍頭,但在多元化的發展上,似乎碧桂園和恒大在左,“標桿”萬科選擇往右。

自2018年下半年在內部會議提出“活下去”、“收斂聚焦”等口號以來,2018年的業績會上萬科再次討論了地產行業未來面臨的高度不確定性,并重申“聚焦主航道,鞏固提升基本盤”的發展方向。基本盤涉及處于核心地位的開發銷售業務,以及被歸類到“其它業務”的物業服務、租賃住宅等業務。

萬科集團董事會主席郁亮現場反問媒體,“我們的地產業務這么賺錢了,還能指望找到更賺錢的業務嗎?是不是能找到比地產更賺錢的業務?”隨后他給出否定的回答。

因此,萬科在年報中就提及寄托新業務取代房地產的可能性之難:至少需要建立6個千億級業務,才能再造一個“今天的萬科”。

粵系軍團競爭的殘酷在于三巨頭光芒太過耀眼,一定程度上會遮蓋其他企業的發展。

除了上述三家,不斷變強的華潤置地、負債沖規模的富力、千億后降速的雅居樂、正在踏上千億征程的合景泰富、灣區“舊改王”佳兆業等都是粵系房企內不可忽視的角色。

閩系勢頭兇猛

相較于第一梯隊的“氣定神閑”,二梯隊的閩系房企始終行走在不斷奮進的路上,更直觀的變化在于,有別于此前外界給閩系房企貼上的“高杠桿”、“激進”標簽,世茂、陽光城等閩系房企則讓市場更多地看到了穩扎穩打的力量。

今年的世茂業績會,是許世壇自2019年初出任公司總裁以來首次獨挑大梁。

少將掛帥下的世茂也交出了一份頗為亮眼的成績單:2018年世茂實現簽約額1761.5億元,同比上漲74.8%;完成營業額855.1億元,同比上升21.4%;實現核心利潤117.3億,同比上升25.3%。

這一成績排名行業11位,但世茂對此顯然并不滿意。在業績會上,許世壇再度流露出對規模的渴望,他直言:“去年是11名,還能不能往上走,我相信應該吧”。畢竟,在高光時刻,世茂曾位居行業第8。

即便如此,談及未來業績,世茂依然審慎,其將2019年的銷售目標定在2100億元,同比增幅約20%。許世壇坦言,這一目標制定得確實比較謹慎,但其相信在“2100億上還可以多做一點”。

土儲方面,世茂會持續投入銷售的40%、回款的50%用來買地,而其近來的動作也釋放出其加碼收并購端的力度,據相關統計,今年一季度,世茂新增的貨值中,有接近85%是通過收并購獲得。

許世壇在業績會上表示,今年一季度,世茂已經發生很多重大的投資,其中就包括對一些中小型甚至大型開發商的收購,“我們跟排名前20、前50、前100的(房企)都有一些收購項目,已經談好了,或者已經在轉股了”。

上述這些投資,率先揭曉的是泰禾。3月下旬,短短一周時間,世茂已經從泰禾手中購入了杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州泰禾房地產開發有限公司3個項目的相應股權,總交易對價為28.19億元。

這或許僅僅是個開始,許世壇曾透露,世茂和泰禾已經達成了戰略合作。“現在只公布了兩個項目,我不好多說其他。可以透露的是,我們之間的合作不止這兩個項目。”許世壇強調,這只是合作的一部分,“實際上我們合作的范圍要大很多”。

這三筆在外界看來頗為“劃算”的買賣,也為世茂今年征戰二級市場鋪墊了一個不錯的開端。

同為閩系的陽光城,在“中海四子”合體后也交出了一份不俗的成績單。

2018年,陽光城全年實現銷售額1628.56億元,其中權益銷售額1183.25億元;營業收入為565億元,同比增長70%。

負債方面,陽光城扣除預收賬款的資產負債率為60.84%,同比下降6個百分點;凈負債率雖然同比減少70個百分點,降至182.22%,但依然高于行業平均負債水平。

現金流方面,陽光城2018年的平均回款率達到80.05%,期內經營性凈現金流入218億元,同比增長147.55%,連續兩個會計年度保為正。這主要得益于深諳財務智慧的吳建斌加盟后對陽光城財務層面的管控成效立顯,畢竟此前陽光城連續四年經營性現金流凈額為負數,讓市場一度質疑其蒙眼狂奔。

即便如此,對于陽光城來說,2018年依然是個“多事之秋”,先是大股東陽光控股幾乎將全部股份質押,隨后又公開號召全體員工增持陽光城股票,股價、資金、負債等一系列問題隨之顯露,總裁朱榮斌坦言:“2018年,陽光城的基礎確實不太好,到了2019年,我們就從容很多了。”

浙系集體啞火

相較于粵系和閩系的愈發壯大,浙系房企曾扛起行業品質大旗,如今卻掉隊于行業提速中,愈發被邊緣化。

“浙系一哥”綠城去年剛剛經歷了一場換帥風波,“老綠城”曹舟南辭任,轉由中交出身的張亞東執掌帥印。即便在2018年中期業績會上,張亞東透露帶了份“娘家”中交的厚禮——綠城中國與中交下屬的16個單位,簽訂了近30個項目協議,總金額達2500億元,但綠城中國的全年業績依然難言樂觀。

2018全年,綠城中國合同銷售額為1564億元,增長6.9個百分點,行業排名下滑6位,距離年初定下的1600億業績目標尚有40億左右的差距,這也意味著,綠城是本年度僅有的幾家業績不達標企業之一,6.9%的增速也創下了近三年最低。

具體來看,房地產開發合約銷售額為1012億元,代建銷售額為552億元,代建規模占比房地產開發規模超過一半。

除了銷售業績不理想,綠城的盈利情況也堪憂。年報顯示,綠城中國股東凈利潤慘遭腰斬,2018年為10.03億元,相較2017年下降了54.2%。

值得注意的是,2018年中報里,綠城已完成期內利潤31.2億元,同比增長145.7%,股東應占利潤23.3億元,同比增長90%。換言之,2018年下半年,綠城的期內利潤不僅沒有增加,反而在半年內凈虧損了10多億。

與此同時,綠城中國的凈利率和凈資產收益率也創下了近幾年最低,其中,凈利率為近五年最低點的3.94%,歸母凈利率從2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%,凈資產收益率為3.7%,也是近三年最低。

雖然主業表現不佳,但2018年下半年,綠城嘗試了一些其他方面的布局,例如去年底從萬達手上以27.18億元收購百年人壽11.55%的股份。

大哥綠城不振,二哥濱江尚未公布全年業績。2018年,濱江在經歷全國化擴張折戟后,開始戰略收縮,重回浙江大本營,逐漸恢復元氣。然而,2018年底,其悄然將2018年度的千億目標推遲到下一年。

此外,近來浙系房企中話題度最高的當屬佳源國際。這家此前偏安一隅的房企,過往一年經歷了大起大落。因為業績猛增超1000%而被質疑數據造假,隨后股價暴跌,市值一度縮水超九成,眾多話題傍身,使得佳源國際的關注度頗高。

2018年,佳源國際實現合約銷售額201.8億元,其中收益約104.59億元,同比增加37.5%。總裁張翼表示,2019佳源國際的合約銷售目標為280億元,較去年實際合約銷售額上升38.75%。

此前表示不再提千億目標的佳源再次流露出對千億的樂觀,張翼表示,“目標要一步步實現,千億對我來說并不難實現,沈總(佳源國際董事局主席沈玉興)將集團的資產全部并進來,我再努力下,千億目標是顯而易見能比較輕松完成的。”

津京系冰火兩重

天津到北京直線距離不過120多公里,兩地房企眾多,業績卻不盡相同,可謂“有人星夜赴考場,有人辭官歸故里”。

2007年,SOHO中國在CEO張欣的帶領下赴港上市,一時間,SOHO中國成為地產界最為矚目的公司之一。

那一年,順馳資金鏈斷裂,孫宏斌被迫將其賣身給了香港路勁基建,把主要精力轉向剛成立不久的融創地產集團來,彼時外界都不知道這次他能否東山再起。

12年,一個輪回。

2019年3月29日,香港港麗酒店內,融創業績會尚未開始,主席臺前已經架滿了長槍短炮。鏡頭背后是兩地媒體焦急的期盼,這是當下地產行業最具流量的公司。

當天,也是SOHO中國業績發布的日期,不過這一次,SOHO選擇靜悄悄地披露公告,取消了連續多年的線下業績會。

孫宏斌攜一份亮麗業績意氣風發地走進會場,2018全年,融創實現合同銷售面積約3027.9萬平方米,合同銷售金額約為4608.3億元,合同銷售金額同比增長27.3%,這一表現位居行業第4,與身后保利發展拉開了500多億的差距。2016年-2018年,融創合同銷售金額復合增長率達75%,布局城市中超過16個銷售突破百億。

據孫宏斌透露,2018年,融創并購的量占了百分之七八十,其中50%是并購公司,還有20%是一二級聯動獲得的土地,并購成功的案例有200個。

并購王融創,2018年新增土地儲備約為4820萬平方米,權益土地儲備約2631萬平方米。截至2018年底,融創總土儲約2.56億平方米,對應貨值3.55萬億元,85%分布于一二線城市和強三線城市。

會上被問及碧桂園的歸母凈利潤是融創的兩倍,市值卻只有融創的1.5倍,到底是碧桂園被低估了還是融創被高估了這一問題,孫宏斌霸氣表示,“我們不看股價,一般是別人看我們的,別人我不知道,我們肯定是被低估了。”

談及下一個圍獵的并購目標,彼時孫宏斌顯得有些得意:“我不知道,都是他們找我的,不是我找他們的。”

融創1247.5億元的營業額約是SOHO中國的72倍。

2018年,SOHO中國實現營業額約為17.21億元,這一表現無緣行業200強榜單。其中,凈利潤約19.25億元;租金收入約17.35億元,持有項目的租金收入同比上漲約18%(剔除2017年整售虹口SOHO和凌空SOHO帶來的租金收入影響),投資物業平均出租率達96%。

在行業規模飛速提高的當下,SOHO業績卻掉隊嚴重。

作者:孫婉秋責任編輯:邢寶文
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